本文摘要：博鳌21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行，本届论坛主题为强劲监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期。
博鳌21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行，本届论坛主题为强劲监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报导》于2001年主办发动，是中国目前规格最低，影响仅次于的房地产专业论坛之一。在下午的论坛上，中新的城镇化研究院院长袁开红做到主题演说《新型城镇化与特色小镇之热》，袁开红共享了，这几年在特色小镇领域里的探寻。
以下是演说国史接下来，我们出马中新的城镇化研究院院长袁开红女士不作主题演说。中新的城镇化研究院，是在前进新型城镇化建设的国家战略背景下，由国内城镇化实践中先行者和有识之士的提倡及推展下重新组建，致力于打造出具备国际影响力的新型城镇化高端智库与实践中平台。袁院长也腾明确提出：特色小镇打造出，以人为本是显然。
下面有请求袁开红院长与我们共享《静思 新型城镇化与特色小镇之热》，有请求。袁开红：大家好！首先，非常感谢组委会的邀，能让我有这样的机会，跟大家在这里共享这几年在特色小镇领域里的探寻。我想要，这两年，我去到的地方，应当有上百个之多，国内外的都有。
国内除了青海和西藏，其他所有的地方都有去过，也做到了不少的项目。特色小镇因缘浙江的时候，我也幸运地做到了很多的课题和企业的项目。今天，我想要把这几年来的思维，在这里用4个章节和大家做到共享：第一个是特色小镇之热，第二是城镇化之路，第三个是产融融合是关键，第四我们不应组委会的主题，我想要讲绿地产的突围路径。
我对特色小镇的了解，再行把3个关键词说道出来：以人为本是显然；文化基因是核心；产城融合是关键。再行看特色小镇之热。
我从特色小镇领域里给大家荐几个例子，在2016年中国文化产业年度盘点网络热点词当中，特色小镇是其中之一。我们从10大冷侦词当中，特色小镇又是其中之。我们从百度搜寻的话，在2016年上半年，特色小镇关键词百度搜寻指数平均值完全为零。从2016年7月开始，搜寻指数渐渐减少，总体趋势减少，其热度仍然持续到现在。
我们只把其中几个关键文件做到了汇总，都说的各位都有理解，所以不多说道。我想要特别强调的是，除了牵头发文，寄居辟、发改、财政，实质上我指出并不代表特色小镇应当去负责管理的主管部门意味着是这3个。国土部的领导不会说道特色小镇没我们能做到吗？土地也是每一个人都会遇到的问题。
我们不讲这些，我们只讲特色小镇的内容，大家也都在谈。我现在罗列出有各大部委和区域的特色，文化部、工信部、农业部、体育总局、林业局，这还只是列出来的部分，还包括这些部委特例的行业协会，我们都有认识过，而且是3位数以上的数量，根据自己的行业特色，要打造出多少的特色小镇。各地方上，西藏应当也有，因为西藏当时请求我过去，我惧怕，去一趟得一周，我没这么多的时间。除了西藏，只剩的各省市的文件都有相继实施，我在这里只所列了几个，而且还包括一线城市。
我们指出一线城市对特色小镇的热度不如其他的省份，还包括对北京，我当时也写出了一篇政策理解。我自己实在是两个，三部位牵头发文的时候，为什么写出？他们是有一个辨别。因为全国一共2千多个县，在这2千多个县里，我们指出有条件发展特色小镇的，起码在现阶段，我们估算也就1千个左右。
这意味著经济好的地区，一个县平均值有一个小镇，我指出是国家期望看见的东西。但是，没想到，在中国这种体制下，政治经济学的市场化程度下，我们这么多人跟出来上万个项目。这个是我们都始料不及的。
但是既然这么热，我们实在我们有义务去做到一些研究和分析，给大家一些提示。因为方向还是对的。特色小镇为什么热？我们还是要追溯中国的城镇化发展历程。
不理解中国的历史背景，现在就特色小镇做到特色小镇，我指出是过于深刻印象的。而且在匹配度、内容的设计和研发上，我指出是有问题的。所以我把中国城镇化的进程，以我们指出的4个阶段跟大家非常简单的解释一下。中国城镇化，认同是有上千年的历史，我们只说道新中国以后，我们指出中国的城镇化经历了4个阶段，即任意球时代、资源时代、市值时代，人本时代。
任意球时代，农村人口向茁壮流动。这个阶段，是我们对外开放和横跨区域流动的阶段，我给一个关键词，我指出是权利。
当然这个权利有很多的解读。资源时代。
邓小平南巡讲话以后，中国城镇化开始将原本的计划体制向市场体制移往的过程。这里有4个最重要的特征：从理论探寻到实践中改革上，我们的市场机制开始冲击计划经济。
从体制内的探寻，到体制内的改革，国有企业被收购重组和股份制改建。从生活资料到生产资料的流通，城市生产资料的市场化改革开始。最后一个是资源的权利体系向资源的价值体系移往。
我们说道城镇，为了这种资源挤满的平台，在这个阶段，我想要也用一个关键词跟大家阐释，我指出是体制。市值时代。我们以入世为基础。这个背景下，中国城镇化是开始在用国际资本市场统一的价值体系去检视城市各种资源的价值，WTO入世是标志，国内的资源和市场与国际的资源和市场在一个规则下运营。
这个阶段的城镇化，是用产业概念塑造成城市价值，并预见市值累积城市发展阶段。这一个阶段，虽然预示着我们都告诉的拆迁、土地财政、高额的地方债，但是却是构建了中国城镇体系与国际资本体系市场的接入，为城市发展奠下了物质基础。从这个角度来说，我们指出是功大于过，某种程度用一个关键是法制。
人本时代。我们在前3个阶段经历了公民的流动性、资源的流动性和资本的流动性3个发展阶段之后，虽然不完全，但是中国的城镇化在我们自己的体系下，已完成了西方市场体系下城镇化几百年的发展历程，虽然不存在很多问题，也有血的教训，但是构建了从农业社会的小农经济权利中心向国际市场体系全面接入的功能上的改变，这个改变，我们指出是最出色的。
因为这个改变，城市才不具备了以人为本而服务的可能性。当然这种可能性，只不过带给了很多的代价，比如说下岗工人，比如说征地，比如说计划体制的解体，以及工业经济的再生，但是今天，我们构建了历史性的改变。在人本阶段，我们必须有一个为人服务的理念。
下面我们看见目前为止中国城镇化的水平，我们的城镇化多达了世界的水平，但是与发达国家仍有差距。我们看各省市的城镇化的数据，东西部有差距，东部优于西部，这与现实吻合。
我们谈及城镇化发展的阶段和城镇化的涉及数据，我们想要非常简单的总结一下目前中国城镇化面对的问题，我不做到详尽的进行。第一，无所不在的硬件缺失。这个我们都告诉，不客气的说道，中间有很多开发商的贡献在里面。
第二，迟缓的软件服务。养老无以，上学无以，公共服务的脸难看等等，都是各地都不存在的现象。
第三，匮乏的发展机遇。匮乏的发展机遇，目前为止，国内不存在空城的现象，都是拜为财政所赐，这样的话人的机遇在哪里？这都是我们未来必须去解决问题的问题。
第三，断裂的城市文化。对中国的城市而言，文化对立的解决问题相比之下低于其他的城市。
我们做到特色小镇的设计，文化基因是我们必需要了解挖出的最重要方面。以上说道的所有的历程，期望我们在未来特色小镇打造出过程当中，看见这些差距，然后怎么去填补和改良。
刚才的问题，我想要主要问了最重要的3个观点的前两个，就是以人为本和文化基因的问题。那么第三个，我们想要谈产城融合。这是研究院自己关于地区产融融合的研究模型。
我们指出，中国是人口大国，制造业的强国，未来这个是无法扔的。我们把产城融合作为最重要的发展路径。
非常简单的说道，我们在一个区域去做到特色小镇定位的时候，我们要考虑到它的原点，原点分析是什么？实质上就是要对3个关键词：有什么、缺什么、要什么。怎么去做到这个分析？我们有3个维度，基于城市资源和城市产业和城市能力。
我想要特别强调的是，对于能力的维度的考量，我们指出特别是在是在中国，尤为重要。这个能力，还包括政府的管理能力和社会发展的能力。这些涉及的阐释，不管是在哪一个体系当中，某种程度都有提及。
基于我们对地区城镇化的分析模型，我们指出，产城融合的匹配度，我们想要长年追踪一些发展趋势，有助我们对微观曾多次的发展获取一些指导意义，我们做到了产城融合匹配度的模型，这也是我们自己的模型，我们将产业发展系统做到了几个子指标体系：效益创造力、科技创新力、环境可持续力等等。通过我们对这些子指标体系的设计，我们去找了公开发表数据上需要寻找的24个公开发表指标，未来我们要伸延到各个特色小镇，我们现在用的指标体系和我们自己的模型，我们用了产城融合匹配度的耦合模型，通过耦合模型得出结论了35个大宗城市，做到了产城融合匹配度的名列，未来区域有一些指标，我们某种程度可以去做到，辨别整个区域的发展，这对个体项目某种程度是有协助的。通过名列，我们看见，产城融合匹配度，深圳、上海、北京、广州、武汉。
这意味著什么？通过这些分析，我们看见，只不过跟我们现在的辨别是一样的。我们以产城系数差值的正负0.05为界，差值是小于0.05的我们视作比较协商。产城基本实时的占9%，城镇化领先的仅有占到6%。
我们根据产城融合的综合排名，我们分别展开了城镇化的名列和产业的名列，还是不会有方位上的调整。产城融合的精髓，实质上在于融合。
我们也不会长年追踪研究国内外各个地方的一些产城融合较为好的方式做出分析，未来也给大家一些指点。我们5月份去了美国，跟美国20多个州的涉及官员有面对面的交流，我们指出，产城融合的发展模式，还是中国新型城镇化的最重要路径。
产城融合是还包括3个层面的思维，第一个是产和城分离的。第二个是产和城空间上的融合。我们把很多功能都放到一起，奇特产和城在一起，但是实质上，它并没在内容上实施确实的融合。
我们某种程度对产城融合的分析，我们是有4个维度的设计和路径的一些实践中。我们指出产城融合，还包括4个方面，时隔产业发展和政策导向互惠，产业资源和城镇资源接入，产业布局与城镇空间给定，这一点是大家一般来说都做到的。最后一个是产业文化与城市文化交融。这点相对来说是最难做的。
那么，我们以此展开了产业融合的共享，这是我们很最重要的系统。我们在特别强调发展的时候，一个目标两个主体三个维度四个系统，我们要打造出产城融合下的特色小镇，必须有2个主体，政府和市场。
3个维度产业发展、城市发展和城市文化提高，4个系统还包括城市的建设系统、公共服务系统、规划系统和要素系统。只不过，最重要的在这里，还包括我们做到特色小镇的时候，我们可以说道博弈论，博弈论在哪里？博弈论在市场和政府。
在这4大系统当中，哪一个政府做到，哪一个市场做到，哪一个政府居多，哪一个市场居多，现在都是必须突破的。当然我们也有一些实践中上的探寻，到时候也可以和大家共享。我们在地方上，目前为止，国家特色小镇也谈及制度创意的问题和机制创意的问题。
最底线，有的政府说道，我什么都可以做到，甚至可以把城关给你，你只要不想我再行投钱。只不过很多制度是可以在这个基础上做到创意的。
那么，我们再说第四个方面，就是绿地产的突围路径。这也是论坛上想谈的主题。
我们也做到了一些思维。谈及特色小镇，国家之所以要出特色小镇的政策，我想要从我们的角度来说，提升人民生活水平和提高人民生活方式，但是这个的含义，我想要也不是这么非常简单。今天托绿地产的突围路径，必需要有整个特色小镇打造出流程，它不是产业链的关系，从顶层设计开发设计，未来有可能有资本运作的产业链上，开发商必须移除和下延，这不代表自己全都做到，因为你也没这个本事做到。
联合体现在是十分的最重要，我们考虑到这点的时候，我把田园城市的东西和大家做到共享，特色小镇为什么做到的问题。这实质上是一种新的社会生活形态，因为中国也不存在大城市和乡村的贫富差距。构建农民享用市民同等的低收入、医疗、社保和较好的基础设施待遇的同时，也能使市民感受到较低房租、较低房价、空气明晰、生态较好的田园环境。这个是特色小镇未来发展的基础。
而且我实在从这个层面上来说，应当是国家、企业和地方百姓一起希望的事情。我们参予仅有链条服务的时候，我想要托一点，也是各位企业家们认同都面对的问题。
第一，特色小镇不有可能全面开花，先决条件很最重要。一定是看区位、资源和产业能力，大城市周边地区、资源匮乏地区，我们有条件的上，没条件的就不要上了。
第二，特色小镇的打造出，内容重在形式。我尤其想要说道，产业IT可以引进，但更加不应培育自身产业IP。有很多国际上十分好的项目，我们引进中国没问题，但是这个问题一定要有本土化的过程，同时，我们是不是有很多的东西，可以糅合国外的形式，但是我们的内容，知道要自己用心去木村。
波特兰的一个甜甜圈，这对我们来说是没美食性欲的东西，但是在这个城市，甜甜圈沦为地方的名片。我们期望，每一个地区都有自己的特色，我拿食，每一个地区都有一点打造出的东西，想要在这里给大家荐一个例子，时间关系不多说道。第三，特色小镇有共性，但更加必须个性，大量拷贝不是非。
从这里来说，我想要拿几个音乐小镇给大家做到例子。这些都是音乐小镇，美国的Branson，是以演义产业打造出到的小镇；美国的Woodstock是以摇滚乐打造出的特色小镇；美国的Nashville是以乡村音乐为打造出的特色小镇等等。他们的定位全部都不一样，我期望国内做到特色小镇的人必须净下心来挖出和溶解的东西。最后，我们一向擅于加快进程，这是中国特色，但须要合乎自然规律，中国的特色小镇，可以建，但是无法不作。
在特色小镇打造出的持续热潮中，必须所有当事方搞清楚思路，脚踏实地，以胆地方发展，不会一方百姓为出发点，作出精品。中新的城镇化研究院期望和大家一起为打造出幸福家园而希望，谢谢。
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